임대용, 주거용 오피스텔 세금 총정리

 오피스텔 세금은 너무 복잡해서 많은 사람들이 어려워합니다. 특히 주거용인지 임대용인지에 따라 세금이 다르기 때문에 더욱 혼란스러운데요. 정확히 알지 못하는 상태에서 세금폭탄을 받을 우려가 있기 때문에, 오늘은 오피스텔의 세금을 이해하기 쉽게 정리하고자 합니다.

 

 

 

     포스팅 목차

 

1. 오피스텔 세금 요약정리

 우선 오피스텔 관련한 세금을 한눈에 볼 수 있도록 먼저 표로 정리를 해보겠습니다. 주거용과 업무용을 구분하여 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

구분	주거용 오피스텔	업무용 오피스텔
부가가치세	환급 못 받음	환급 받음
취득세	4.60%	4.60%
양도세	주택 양도세율	기본 양도세율
종합부동산세	주택분 종부세 과세	건물분은 과세대상 X 토지분은 초과분에 대해 과세

 

 

2. 오피스텔 부가가치세

 오피스텔의 분양가는 "토지비+건물비+건물분 부가세"로 구성되어 있습니다. 오피스텔을 분양받으셨다면 부가가치세를 납부하신 건데요.

 만약 해당 오피스텔을 주거용이 아닌 "업무용"으로 사용하신다면, "부가가치세 환급"이 가능합니다. 계약일로부터 20일 이내에 일반임대사업자를 등록하신다면 환급받을 수 있게 되는 것이죠.

 

 오피스텔 분양가 중 건축비에 대한 부가세 10%를 환급받으며, 중도금 대출이 실행될 때마다 부가세 10%를 환급받습니다. 일반적으로 중도금 대출이 1회~6회에 걸쳐 진행되므로 부가세 환급도 총 6번에 걸쳐 환급받을 수 있습니다.

 

 주택용으로 사용하시거나, 주택임대사업자를 등록하시면 부가가치세를 환급받을 수 없다는 점 참고하시기 바랍니다.

 

3. 오피스텔 취득세

 오피스텔의 취득세는 주거용이든 업무용이든 동일하게 "4.6%"를 부과합니다. 기본적으로 오피스텔은 건축법상 "주택"이 아니기 때문에 일반 주택 취득세(1.1%)와는 달리 4.6%를 부과합니다.

 

구분	취득세	취득세 구성
		취득세	농어촌특별세	지방교육세
업무용 오피스텔	4.6%	4%	0.2%	0.4%
주거용 오피스텔	동일

 

 

 만약 "다주택자"가 주거용 오피스텔을 취득할 경우 "취득세 중과세율"이 적용됩니다. 단, 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔의 경우 주거용일지라도 주택 수에 포함되지 않기 때문에 중과세에서 제외됩니다. 원래는 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 그 자체로는 10채를 취득하든 100채를 취득하든 4%의 취득세만 부과하면 되었지만, 오피스텔을 주거용으로 사용하는 일이 많아져서 정책이 변경된 것입니다.

 

오피스텔 구분	2020년 8월 11일 이전 취득분	200년 8월 12일 이후 취득분
업무용	주택수 제외
주거용	주택수 제외	주택수 포함

 

 취득세 중과세율은 경우에 따라서 조금씩 달라집니다.

• 주택을 보유한 상태에서 오피스텔 신규 취득할 시
  = 오피스텔 취득세 4.6% 적용 (중과세율 미적용)
• 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 신규 취득할 때
  = 주택 취득세 8% 중과세 적용

 따라서 주택 취득 후 오피스텔을 취득하는 게 취득세 면에서는 유리합니다.

 

4. 오피스텔 재산세

 재산세 계산 방법 역시 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔 간 차이가 있습니다.

 주거용 오피스텔의 경우는 주택 세율을 그대로 따르게 됩니다. 반면 업무용 오피스텔은 0.25%의 단일 세율이 적용되나, 취득가액에 따라서 다르게 부과됩니다.

 

오피스텔 용도	취득가액	재산세
업무용 오피스텔	1억 5천 이하	0.15%
	1억 5천 ~ 3억원	0.25%
	3억원 이상	0.4%
주거용 오피스텔	6천 이하	0.1%
	1억 5천 이하	0.15%
	3억 이하	0.25%
	3억 초과	0.4%

 

 

 참고로 아래는 재산세 계산을 쉽게 해주는 재산세 계산기 링크입니다. 궁금하신 분들께서는 참고하세요.

 

< 오피스텔 재산세 계산기 바로가기 링크 >

 

5. 오피스텔 종합부동산세(종부세)

 종부세는 주택과 토지를 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금입니다. 우리가 구매하는 주택은 일반적으로 토지와 건물이 합쳐져 있죠. 그렇기 때문에 건물분과 토지분에 대한 종합부동산세를 납부하는데요.

 

 업무용 오피스텔의 경우 80억이 넘어가지 않는다면 종부세가 부과되지 않습니다.

 주거용 오피스텔의 경우 주택세율을 따르기 때문에 종부세가 부과됩니다. 아래는 국세청에서 발췌한 2023년 주택 종합부동산세 세율입니다. 

 

주택(2주택 이하)		주택(3주택 이상)
과세표준	세율	과세표준	세율
3억 원 이하	0.5	3억 원 이하	0.5
6억 원 이하	0.7	6억 원 이하	0.7
12억 원 이하	1.0	12억 원 이하	1.0
25억 원 이하	1.3	25억 원 이하	2.0
50억 원 이하	1.5	50억 원 이하	3.0
94억 원 이하	2.0	94억 원 이하	4.0
94억 원 초과	2.7	94억 원 초과	5.0

 

 

6. 오피스텔 양도세

 마찬가지로 주거용 오피스텔은 주택 양도소득세를 적용받습니다. 업무용 오피스텔은 일반세율을 적용받고요. 

 단, 주거용 오피스텔을 1채만 가지고 있다면 (건축법상 무주택자) 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 양도세는 보유기간에 따라 복잡하므로, 아래의 국세청 양도소득세 표를 참고하시기 바랍니다.

 

< 국세청 양도소득세율 바로가기 >

 

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 오피스텔 세금에 있어서 가장 중요한 것은 업무용인지, 주거용인지 구분을 확실히 해야 하는 것입니다. 포스팅에서 말씀드린 것처럼 용도에 따라 세금의 차이가 크기 때문입니다. 오피스텔을 소유하고 계신 분들과 세금을 고민하고 계신 분들께 오늘의 포스팅이 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 부족한 글을 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 오늘도 행복한 하루 보내시기 바랍니다!

 

 

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