아파트 재건축과 리모델링 차이와 리모델링 성공 사례

 아파트 재건축과 리모델링의 차이를 아시나요? 다시 새로 짓는다는 점에서는 같으나 방식과 한계, 그리고 진행 방식과 기간 등 다른 부분이 많습니다. 투자의 입장에서 보면 또 차이가 많죠. 오늘은 이 두 가지 방식의 차이점에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

     포스팅 목차

 

1. 아파트 재건축과 리모델링의 의미

 차이점을 알기 전에 재건축과 리모델링이 무엇인지 구분이 필요하겠죠? 간단하게 살펴보겠습니다.

 

1) 아파트 재건축

  기존의 오래된 아파트를 허물고 다시 새롭게 아파트를 짓는 것을 말합니다.

 "도시 및 주거 환경 정비법(도시정비법)"에 명시된 표현은 "정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업"입니다.

 

 따라서 정말 새로운 신축건물이 지어지는 것이기 때문에 아파트 부지만 그대로이며, 모든 것이 "정말 새로운 아파트 단지"인 것이죠.

 

2) 아파트 리모델링

  기존의 아파트의 "틀"은 유지하고 수직방향이나 수평방향으로 "증축"하는 것을 아파트 리모델링이라 말합니다. 뼈대는 그대로 두고 살을 바꾸는 것이죠. 여기서 말하는 뼈는 모든 골조를 의미하는 것이 아니라, 아파트 강도를 유지할만한 최소한의 메인 골조만 의미합니다. 경우에 따라서 세대 전용면적이 달라질 수도 있습니다.

 

 따라서 정말 새로운 건축물은 아니라 기존 건물을 "업그레이드"하는 것으로 보면 됩니다.

 

 

3) 그럼 무조건 재건축이 좋은 것 아닌가요?

 아파트가 새롭게 지어진다는 점에서는 무조건 아파트 재건축이 좋습니다. 그러나 재건축은 대상으로 선정되는 것도 쉬운 일이 아니며, 진행되는 과정도 여간 어려운 것이 아닙니다. 많은 아파트들이 재건축을 시도하다가 실패한 사례도 많죠.

 이에 반해 리모델링은 비교적 대상으로 선정되기도 쉽고, 소요시간도 길지 않습니다. 따라서 빠른 주거환경의 쇄신을 위해 리모델링을 선택하는 경우도 많습니다. 물론 가격측면에서도 아파트 리모델링이 유리합니다.

 또한 리모델링 기술이 나날이 발전하기 때문에 조금씩 더 선호하는 현상이 나타나고 있습니다.

 

2. 재건축과 리모델링의 차이 - 법적

 두 사업에 대한 의미는 알았으니, 이제 차이점을 알아보겠습니다. 우선 법적인 부분부터 살펴보겠습니다.

 

항목	재건축	리모델링
근거법	도시주거환경 정비법	주택법
안전진단 등급	D,E 등급	A,B,C등급 (수직증축은 B등급 이상)
아파트 연한	준공 30년 이상	준공 15년 이상
법적 용적률 상한	법정 상한 이하	없음
증축 범위	용적률 한도 내	가구별 전용면적의 30~40% 이내
임대주택 의무	증가 용적률의 15~20%	없음
기부 채납	도로, 공원, 녹지 등 제공	없음
초과이익환수	3,000만원 초과 시 최고 50% 환수	없음
조합 설립 동의율	3/4 이상 (75%)	2/3 이상 (67%)

 

 

1) 대상 아파트 선정 조건

 역시 가장 큰 차이는 사업 대상 선정 조건에 있습니다. "안전진단 등급"과 "아파트 연한"인데요. 아파트 리모델링은 재건축에 비해 안전진단 등급도 높을뿐더러, 아파트 연한도 절반에 해당합니다.

 "용적률 제한"도 큽니다. 용적률이 법정 상한 보다 높은 아파트는 재건축을 하기 어렵습니다. 법이 바뀌기 전까지는 말이죠. 그에 반해 리모델링은 용적률의 제한이 없습니다.

 따라서 리모델링은 재건축 대비 상대적으로 훨씬 진행가능성이 높고 수월합니다.

 

2) 증축 범위

 재건축은 정해진 용적률 한도 내에서 증축을 할 수 있는 반면, 리모델링은 가구별 전용면적을 따릅니다. 기존 전용면적의 30~40% 증축이 가능한데, 이 증축된 면적이 법적 상한을 초과해도 문제없다는 게 특징입니다.

 40%를 인정받으려면 기존 주택이 전용면적 85㎥ 이하여야 합니다. 이는 건축 심의로 최종 결정이 됩니다. 따라서 증축 및 용적률 이득은 재건축보다는 리모델링이 높다고 할 수 있습니다.

 

3) 초과이익환수

 아파트 재건축은 초과이익환수제도가 적용됩니다. 2005년 참여정부 당시 8ㆍ31 부동산 대책의 일환으로 발표되었으나 최종 적용되지는 못했고, 2006년에 3ㆍ30 부동산 대책으로 다시 발표되었습니다. 부동산 가격 상승의 주요한 원인을 재건축의 투자이익으로 보고 견제를 한 거죠.

 

 2013년부터 2017년까지 5년간 일시 중단되었다고 2018년 1월부터 다시 부활하였습니다. 2022년 9월 윤석열 정부에서는 "재건축 부담금 합리화 방안"을 공개하여 면제금액을 3000만 원에서 1억 원으로 대폭 확대하고, 누진 구간도 2000만 원 단위에서 7000만 원 단위로 확대했습니다. 여기에 1 가구 1 주택 장기보유자는 추가 감면 대상이 됩니다.

 

 다소 복잡해 보일 수는 있지만, 아파트 재건축의 경우 리모델링 대비 집값이 많이 상승합니다. 그에 따른 페널티라고 이해하시면 될 것 같습니다.

 

3. 재건축과 리모델링 차이 - 사업성과 가치

  법적인 부분은 살펴보았고, 이제 사업성과 가치에 대한 차이를 살펴보겠습니다.

 

항목	재건축	리모델링
설계완성도	완성도 높음	재건축 대비 낮음
사업성	용적률에 따라 차이 큼	대체로 평이함
집값 상승	높음	재건축 대비 낮음
소요기간	평균 9.7	평균 5년

 

 

1) 설계 완성도

 완전히 허물고 다시 새로 짓는 "새 아파트"가 기존 아파트를 업그레이드하는 아파트 리모델링보다 완성도가 높을 수밖에 없습니다. 결국 국 리모델링은 오래된 골조에 최신식 살을 붙이는 거고, 재건축은 그냥 최신식 아파트를 짓는 것이죠.

 또한 리모델링은 구조변경이 제한적이고 리모델링 한계로 층고가 낮기 때문에, 최근의 최적화된 구조(4 Bay 판상형)와 높은 층고를 가진 재건축 아파트에 비하면 가치가 상대적으로 낮다고 할 수 있습니다.

 

2) 사업성

 재건축의 경우 기존 아파트의 세대수가 많고 용적률이 낮을수록 사업성이 좋습니다. 동일한 부지에서 더 많은 세대수를 확보해야 분양이 많아지고 그만큼 수익이 늘어나서 사업성이 좋아지는 것이기 때문이죠. 따라서 재건축은 기존 아파트의 용적률 세대수에 따른 사업성이 천차만별이기 때문에 딱 정의하긴 어렵습니다.

 

 일반적으로 용적률 200%가 넘어가는 아파트는 웬만하면 재건축은 어렵다고 할 수 있습니다. 재건축 투자할 때에도 이 용적률을 가장 중요한 요소 중 하나로 봅니다. 오래된 아파트, 용적률이 낮은 아파트를 선별해서 투자를 하는 이유가 바로 사업성에 있는 것이죠.

 

 반면에 리모델링의 경우 기존 주택을 증축하는 것이기 때문에 사업성이 크게 변동하지는 않습니다. 건축 심의만 좋게 받는다면 세대수가 15%까지 증가하므로 양호한 사업성을 유지할 수 있습니다. 그러나 어디까지나 양호한 정도이며, 잘 나온 재건축에 비하면 낮다고 할 수 있습니다.

 

3) 집값 상승

 

 

 이번에는 개인의 입장에서의 사업성이라고 해야 할까요. 아파트 재건축과 리모델링 이후 당연히 재건축이 훨씬 높은 가치를 갖게 됩니다. 대상이 되기도 어렵고, 진행과정도 어려우며, 소요기간도 굉장히 깁니다. 따라서 최종 완성만 잘 된다면 리모델링에 비해 훨씬 높은 가치를 얻을 수 있습니다. 

 그냥 "신축아파트"와 동일하니까요.

 

4) 소요기간

 앞서 말씀드렸다시피 재건축은 진행과정이 어려울뿐더러, 소요기간도 엄청 깁니다. 평균적으로 10년 정도 보고 있고, 중간에 어려움이나 변수가 발생하면 더 늦어지게 되죠. 부동산에 관심이 있으신 분이라면 재건축 관련 소란스러운 기사를 자주 접하셨을 겁니다. 그만큼 말이 많고 탈이 많죠.

 

 가장 가까운 예로 단군 이래 최대 재건축이라고 하는 "둔춘주공 아파트"만 봐도 얼마나 소란스러운지 알 수 있죠. 이것은 조금 특별한 예이긴 하지만 대부분 평화롭게 잘 되는 경우는 드뭅니다. 반면에 리모델링은 비교적 짧고 과정도 재건축에 비해 심플하기 때문에 크게 소란스러운 일이 없죠.

 

4. 재건축 리모델링 아파트 성공사례

 그동안 성공한 아파트 리모델링 단지들을 살펴보면 아래와 같습니다. (재건축은 워낙 사례가 많으니...)

필요하신 분들은 아래 단지들을 보시고 리모델링이 된 아파트는 어떻게 변하는지 확인하시면 좋을 것 같습니다.

 

리모델링	특징
방배 예가클래식 아파트 (구 방배 궁전 아파트)	1978년 준공 ▶ 2006년 리모델링 복도식에서 계단식으로 변경 지하주차장이 새로 생김
당산 쌍용예가클래식 아파트 (구 당산 평화 아파트)	1978년 준공 ▶ 2010년 리모델링 복도식에서 계단식으로 변경 주차 58대 ▶ 285대
청담 래미안 로이뷰 (구 청담두산 아파트)	1992년 준공 ▶ 2011년 리모델링

 

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 이러한 리모델링의 많은 장점에도 불구하고 사람들은 재건축을 훨씬 선호합니다. 집의 가치가 달라지기 때문에 어쩌면 당연한 것일지도 모르겠네요. 저만 해도 리모델링보다는 재건축을 선호합니다...

 개인적으로는 리모델링 기술이 많이 좋아져서 리모델링 만으로도 재건축과 버금가는 품질 및 설계완성도를 이룰 수 있게 되었으면 좋겠습니다.

 오늘도 부족한 글 읽어주셔서 감사드리며, 남은 하루도 행복하시기 바랍니다.

 

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